대전 성심당은 대전역(KTX) 2층 맞이방 300제곱미터, 평수로는 약 90평을 현재 쓰고 있다.
그리고 계약이 이미 종료 되었지만 계속된 모집 업체 선정 유찰로 성심당은 별다른 계약조건의 변경 없이 여전히 월 1억원 가량의 월세로 저 위치를 계속 쓰고 있다.
그럼 대체 입찰공고가 어떻게 진행되고 있길래
언론에서 성심당이 대전역에서 쫓겨날 것이라고 호들갑을 떠는 것일까?
아래의 입찰 공고를 보자.
상기 그림의 입찰공고를 보면 '추정매출액(월평균) 기준'이라는 것이 있는데 쉽게 말하면
최소 월 평균 20.78억원 이상의 매출을 올릴 수 있는 매장만 입찰에 참여하라는 뜻이고.
수수료 제시 금액(월) 3.53억원은 월 평균 최소 매출액 20.78억원에서 코레일유통(주)가 월세로 갖고 갈 금액이란 뜻이다.
계산해 보면 20.78억원의 약 17%에 해당한다. 이게 언론에서 말하는 과도한 17%가 여기에서 나온 수치다.
즉, 매출을 얼마 벌던 간에 3.5억원의 월세를 내면 나머지는 매출액은 모두 성심당 공간 사업체의 돈이란 얘기다.
- 자세히 따지면 정성평가, 정량평가 등 입찰업체 선정 평가 기준이 따로 설정되어 있으나 따로 알 필요는 없겠다.
- 대략 정성지표 20점, 정량지표 80점에 총 100점 만점으로 평가하며 수수료를 많이 써낼 수록 유리하다는 정도만 이해
당연히 저 위치에 저 정도 매출과 월세를 감당할 업체가 없으니 계속 유찰되고 있다.
그래서 최근에 다시 나온 모집공고를 보면...
월 평균 추정매출액이 18.18억원으로 줄어 있다. 지난 공고에 비해 기준 매출액이 13% 정도 낮아졌음 확인할 수 있다.
여기에 17%의 수수료을 계산해 월 3.09억원의 월세를 감당할 수 있는 업체만 입찰에 참여하는 것으로 공고 내용이 완화되었다.
- 유찰될 때마다 월평균 매출기준액이 대략 12~13% 정도 낮아지는 것으로 보임(실제 계산식은 알 수 없음)
- 17%룰은 충청권 모든 공간에 공통적으로 적용됨(다른 지역까지는 조사해 보지 않음)
여기까지 이렇게 살펴보면, 성심당이 억울할 게 있을까?
실제로 성심당이 작년 같은 위치에서 26억 이상의 월 매출을 올렸고 26억원을 기준으로 계산했을 때 월세 부담은?
11%까지 낮아진다.
- 언론은 성심당의 실제매출을 기준으로 기사를 내지 않고, 공고에 나온 월 평균 추정매출액을 기준으로만 기사를 쓰고 있다. 성심당이 마치 매출의 17%의 월세를 요구 받은 것처럼.
- 언론이 자세히 내막을 알려주지 않으니 성심당의 언론 플레이 아닌가 하고 오해를 하는 사람도 있다.
따라서 유찰이 계속 된다면 월평균 기준 금액도 연이어 낮아지므로 성심당의 월세 부담 역시 언론에 알려진 바와 달리
17%가 아닌 10% 이하로 떨어질 수 있다. 게다가 성심당의 매출이 성장한다면? 더 떨어질 수도 있는 것으로 보인다.
이건, 다른 기사에서 발췌한 것인데 감사원은 성심당이 내고 있는 지금의 월 1억원의 월세가 지나치게 낮다고 지적한 바 있기도 하다.
(기사원문) https://www.hani.co.kr/arti/area/chungcheong/1140785.html
그리고!! 오히려!! 반대로!!
코레일유통(주)의 입찰 방식은 성심당에게 매우 유리하다. 월 평균 최처 매출을 높게 책정해서 입찰을 시작했기에
성심당 아니면 그 어떤 다른 업체도 저 위치에 입찰 의향서를 제출할 수가 없다.
성심당의 월 1억원 기준을 맞춰주기 위해 저 기준 금액을 낮게 설정하고 입찰 공고를 냈다?
그렇게 되면 월 평균 5.8억원의 매출을 낼 수 있는 다른 사업자가 저 장소를 쉽게 뺐어갈 위험이 더 높다.
그렇지 않은가? 조금만 생각해 보면 알 수 있는 일.
대전역 2층 맞이방 90평은 당연히 성심당을 위해 존재해서는 안 되고
누구나 입찰에 참여해서 저 위치에서 사업할 수 있는 권리는 있다.
그러니 대전역이 성심당을 위해 조건을 맞춰야 할 이유도 없고 근거도 없다.
하지만, 저렇게 높게 설정된 최저 매출 기준이 어중이 떠중이의 덤핑 입찰을 잘 막아주고 있는 것.
대략 정리하면 17%의 월세 부담이란 언론의 기사는 사실과 많이 다르다.
실제 월세 부담은 성심당 매출의 10% 훨씬 안쪽일 것이다.(유찰이 계속 된다면.)
성심당이 과거 월 1억원씩 냈던 것은 총 매출액에 3%정도로 안 될 정도로 적게 내고 있었던 것이다.
(물론 성심당이 영업을 잘 해서 매출을 늘린 것도 맞다.)
언론들은 성심당이 저 위치에서 쫓겨날 것이라 호들갑을 떨지만,
오히려 입찰 제도가 성심당을 우선 협상자 수준으로 보호해 주고 있다.